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👋 Hand aufs Herz

Du verdienst gut. Trotzdem denkst du: Immobilien? Zu teuer. Zu kompliziert. Was für Reiche.

So denken fast alle, die zu uns kommen. Und fast alle sagen nach dem ersten Gespräch denselben Satz: „Warum hat mir das nie jemand so erklärt?“

Dieses Playbook ist genau dieses Gespräch. Für alle, die noch nie eine Immobilie gekauft haben. Ehrlich gerechnet, ohne Fachchinesisch, mit echten Zahlen.

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Das erwartet dich

🧠 Verstehen: Der ganze Trick · Ehrlich gerechnet · Steuern einfach erklärt · Wie die Bank entscheidet

🛡️ Fehler vermeiden: Der Schnell-Check · Guter und schlechter Deal · Die Risiken · Die 5 Anfängerfehler

🚀 Umsetzen: Fahrplan in 9 Schritten · Checkliste fürs Bankgespräch · Passt das zu dir? · Die wichtigsten Begriffe

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Wer wir sind: Estera aus München begleitet Anleger von der ersten Rechnung bis zur vermieteten Wohnung. Auswahl, Finanzierung, Vermietung und Verwaltung aus einer Hand. Für Steuerfragen arbeitest du mit deinem Steuerberater. Unsere Kunden bewerten uns mit 4,9 von 5 Sternen bei Google.

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💡 1. Der ganze Trick in einem Satz

Die Bank finanziert. Dein Mieter zahlt ab. Das Finanzamt entlastet dich. Die Zeit baut auf.

Das ist kein Geheimwissen, sondern ganz normales Miet- und Steuerrecht. Drei Dinge arbeiten gleichzeitig für dich:

🧱 Tilgung

Die Miete zahlt einen großen Teil deines Kredits ab.

📈 Wertsteigerung

Die Wohnung wird über die Jahre mehr wert. Der Gewinn gehört dir.

🧾 Steuer

Als Vermieter bekommst du Geld vom Finanzamt zurück.

Und warum das mit wenig oder ganz ohne eigenes Geld geht: Den Großteil zahlt die Bank. Der komplette Wertzuwachs gehört aber dir. Wenig Einsatz, große Wirkung. Das nennt man Hebel.

🧮 2. Ehrlich gerechnet: So rechnet sich eine Wohnung

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Von jedem weiteren Euro bleiben dir 58 Cent. Ab rund 70.000 € zu versteuerndem Einkommen gilt der Spitzensteuersatz von 42 %. Jede Gehaltserhöhung, jeder Bonus wird dort besteuert. Eine vermietete Wohnung wirkt genau an dieser Stelle: Zinsen, Abschreibung und Kosten senken dein zu versteuerndes Einkommen.

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Beispiel: eine 60-m²-Bestandswohnung in einem älteren Gebäude für 300.000 €, komplett von der Bank finanziert. Kein Eigenkapital. Zins 4,5 %, Tilgung 1,5 %. Zum Vergleich: Im November 2026 liegen Bauzinsen für 10 Jahre je nach Eigenkapital bei etwa 4,3 bis 5,2 %. Ohne Eigenkapital eher am oberen Ende. Bei 5,2 % wäre die Rate rund 175 € höher. Das ist ein Rechenbeispiel, kein Finanzierungsangebot.

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Mieter, Bank und Finanzamt tragen den Großteil. Wie viel du selbst dazugibst, hängt vor allem von deinem Steuersatz ab.

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🧾 Steuern einfach erklärt