Dein Einstieg in die erste Kapitalanlage — ehrlich gerechnet, ohne Fachchinesisch.
Die meisten mit gutem Gehalt denken, Immobilien als Geldanlage seien nichts für sie. Zu teuer, zu kompliziert, was für andere.
Stimmt nicht. Es hat dir nur nie jemand in Ruhe vorgerechnet. Genau das mache ich hier - auf einer Seite.
Die Bank finanziert. Dein Mieter zahlt ab. Das Finanzamt entlastet dich. Die Zeit baut auf.
Kein Geheimwissen — steht alles im Gesetz. Drei Hebel arbeiten gleichzeitig für dich:
🧱 Tilgung — dein Mieter zahlt deinen Kredit ab, nicht du.
📈 Wertsteigerung — schon 2 % im Jahr summieren sich auf einen Betrag, den die Bank gestellt hat.
🧾 Steuer — als Vermieter holst du dir Geld zurück, das sonst ans Finanzamt geht.
⚖️ Und warum das überhaupt geht — der Hebel: Den Großteil stellt die Bank, du bringst nur einen kleinen Teil ein — aber der komplette Wertzuwachs gehört dir. Wie ein Hebel: wenig eigene Kraft, große Wirkung. Genau das macht aus wenig Geld großes Vermögen.
Beispiel: 60-m²-Wohnung, 300.000 €, voll finanziert.
| Position | Pro Monat |
|---|---|
| Rate (4,5 % Zins · 1,5 % Tilgung) | −1.500 € |
| Kaltmiete | +950 € |
| Steuerrückerstattung | +518 € |
| Dein realer Aufwand | ≈ −90 € |
Woher die 518 € kommen: Als Vermieter schreibst du das Gebäude ab — mit Restnutzungsdauer-Gutachten oft ~ 5 % im Jahr statt der üblichen 2 %. Das senkt zusammen mit den Finanzierungszinsen dein zu versteuerndes Einkommen. Bei 42 % Grenzsteuersatz fließen so rund 6.200 € im Jahr zurück — eben die ~ 518 € im Monat.
🔑 Für unter 100 € im Monat baust du Vermögen auf.
Nach 10 Jahren: ~ 55.000 € getilgt + ~ 65.000 € Wertzuwachs = rund 121.000 € Eigenkapital — nach der Spekulationsfrist steuerfrei.
Der Monats-Cashflow ist dabei die unwichtigste Zahl. Was zählt, ist die Summe aus Tilgung, Wertsteigerung und Steuer.